10 قانون حقوقی که باید مستاجران بدانند

اجاره و قرارداد اجاره خانه گزینه مهم برای بسیاری از مردم است. به دلیل سنگینی و تورم بسیار زیاد خانه، خرید خانه برای اکثر افراد غیرممکن است و تنها راه برای آنها، به ویژه افرادی که در ابتدای زندگی هستند، اجاره خانه است.

اطلاعات حقوقی مهم و بسیاری در قرارداد اجاره وجود دارد که برای هر دو طرف، یعنی مستأجر و موجر، حیاتی است.

۱۰ قانون حقوقی مهم برای مستاجران

ذکر مدت در قرارداد اجاره

در قرارداد اجاره، حتما باید مدت زمان مشخصی برای اجاره تعیین شود و ذکر مدت در قرارداد اجاره بسیار حیاتی است زیرا در غیر این صورت، قرارداد اجاره باطل خواهد شد. باطل بودن قرارداد اجاره تنها تأثیر بر مستأجر خواهد داشت و او ممکن است به ناحق متهم به پرداخت خساراتی شود که به دلیل عدم اعتبار قرارداد، مسئولیت مستأجر نیست.

پرداخت هزینه های خانه اجاره ای

بر طبق ماده ۴۸۶ قانون، هرگونه تعمیرات و هزینه‌هایی که برای استفاده از ملک اجاره‌ای لازم است، به عهده مالک یا موجر است. بنابراین، تعمیراتی که به خود ملک اجاره‌ای مربوط نمی‌شود، مسئولیت مستأجر است و هیچ ارتباطی با موجر یا مالک ندارد. به عنوان مثال، اگر در حین اجاره شیر آب، سیستم گرمایشی یا سرمایشی، لامپ‌های خانه و موارد مشابه با مشکل مواجه شود، مستأجر مسئولیت هزینه‌های آن را باید بپردازد.

به عنوان مثال، در هنگام بازدید اولیه از خانه، اگر مستأجر از خرابی یا نقصی در برخی از امکانات مطلع می‌شود، او می‌تواند از مالک درخواست تعمیر آنها را داشته باشد و پس از تعمیر، ملک را تحویل بگیرد. اما تعمیراتی که به ملک مربوط می‌شوند، مسئولیت مالک است؛ به عنوان مثال، اگر سقف خانه به دلیل باران یا کیفیت ناقص ایزوگام یا آسفالت پشت بام خراب شده باشد، تعمیر آن بر عهده مالک است.

انجام کارهای اضافی و تزئینات در واحد اجاره ای

باید توجه داشت که اگر مستأجر برای ملک هزینه‌هایی را پرداخت کند یا مثلاً تزیینات ثابتی را برای ملک انجام دهد که جدا نمی‌شود و از مجوز مالک یا موجر برخوردار نباشد، قادر به مطالبه هزینه آن نخواهد بود.

در موارد مشابه به مثال اشاره شده (مانند سقف و دیوار) که باعث سختی زندگی می‌شود و اجازه و دسترسی به مالک یا موجر نداریم تا مجوز را دریافت کنیم، مستأجر می‌تواند اقدام به تعمیرات نماید و هزینه‌های مربوطه را از موجر دریافت کند. بنابراین، مستأجر در این حالت حق دارد که برای رفع مشکلاتی که به زندگی‌اش سختی می‌آورد، تعمیرات لازم را انجام دهد و هزینه‌های آن را از موجر دریافت کند. با این حال، لازم به ذکر است که این تغییرات و دخالت‌ها در ملک ممکن است باعث حق فسخ قرارداد اجاره توسط موجر شود. بنابراین، قبل از انجام هرگونه تغییر در ملک، بهتر است موجر را مطلع کنید و اجازه را از وی دریافت کنید.

عیب در مال اجاره ای

ماده ۴۷۸ قانون مدنی بیان می‌کند که در صورتی که عین اجاره‌ای عیب داشته و یا معیوب باشد، مستأجر حق دارد به دلیل این عیب، قرارداد را فسخ کند. اما اگر موجر عیب پیش آمده را تعمیر کند و اقدام به رفع عیب کند، مستأجر دیگر حق فسخ قرارداد را نخواهد داشت. به عبارت دیگر، اگر موجر تعمیرات لازم را انجام داده و عیب را برطرف کند، مستأجر دیگر قادر به فسخ قرارداد نخواهد بود.

انجام تغییرات توسط موجر

در قرارداد اجاره، مستاجر به عنوان طرف توافق حاصله، حقوق و منافع خود را دارد و در طول مدت اجاره قرار است به صورت کامل از عین اجاره استفاده کند. از جمله حقوق مستاجر، این است که موجر در طول مدت اجاره نمی‌تواند تغییری در عین اجاره‌ای (وضعیت) انجام دهد. به عبارت دیگر، موجر نمی‌تواند به دلیلی مانند قیمت مصالح ساختمانی که در حال حاضر ارزان است و قرار است در آینده گران شود، قصد داشته باشد تغییراتی در ملک اجاره‌ای انجام دهد. زیرا مستاجر حق دارد که از عین اجاره استفاده کند و موجر حق تغییرات و مزاحمت در این زمینه را ندارد.

خراب شدن واحد اجاره ای

با توجه به ماده ۴۸۳ قانون مدنی، اگر شما به عنوان مستأجر یک مکان اجاره‌ای را، مسکونی یا تجاری، اجاره کرده‌اید و در طول دوره اجاره، به علت وقوع یک حادثه مانند زلزله که در سال‌های اخیر در بسیاری از مناطق ایران رخ داده است، مکان اجاره‌ای خراب شده یا از بین رفته باشد، قرارداد اجاره از زمان وقوع حادثه لغو می‌شود و شما دیگر تعهدی برای پرداخت اجاره بهایی ندارید. همچنین، شما می‌توانید مبلغ ودیعه را که پرداخت کرده‌اید، بازپس گیرید و قادر به اجاره یک واحد دیگر در مکانی دیگر خواهید بود.

اجاره مالی که مالکیت مشترک دارد

در قرارداد اجاره، مهم است که بدانید آیا ملکی که قرار است اجاره کنید، مالکیت مشترک یا تنها دارد. این اطلاعات به این علت مهم است که اگر ملک متعلق به چند مالک باشد و یکی از مالکین بدون اجازه دیگران ملک را به شما اجاره داده باشد، سایر شرکای مالک می‌توانند از دادگاه خواست خلع ید شما را کنند و شما ممکن است با خسارات زیادی مواجه شوید. این موضوع توسط ماده ۴۷۵ قانون مدنی تأیید شده است.

شرط کردن ضمن اجاره

به‌طور تکمیلی، در قرارداد اجاره ممکن است شرایط و توافقات فرعی بین مستاجر و موجر وجود داشته باشد. به‌عنوان مثال، مستاجر ممکن است در ضمن قرارداد اجاره، شرط کند و درخواست کند که موجر در یک بازه زمانی مشخص مسئولیت رنگ آمیزی یا دکوراسیون بخش‌هایی از دیوارهای خانه را بر عهده بگیرد. همچنین، شروط و توافقات دیگری نیز ممکن است وجود داشته باشد که مربوط به اجاره یا مسائل دیگری باشند و طرفین می‌توانند آن‌ها را انجام دهند.

فوت مستاجر یا موجر و تکلیف اجاره

برای اعمال اجاره، عقد اجاره ضروری است و قرارداد اجاره تا پایان مدت آن با موجر یا مستاجر ادامه دارد، حتی در صورت فوت یکی از آنها. مگر آنکه در قرارداد بیان شده باشد که در صورت فوت مستاجر یا موجر، قرارداد اجاره منحل می‌شود. اما در صورتی که این مورد در قرارداد ذکر نشده باشد و مستاجر فوت کند، اجاره به وراثت وارثین او منتقل می‌شود.